Andrahandsupplåtelse eller inneboende?
En andrahandsupplåtelse kräver styrelsens (eller hyresnämndens) tillstånd. Skulle det däremot röra sig om en inneboende-situation behövs inget tillstånd. Det finns inga regler som styr hur stor andel av lägenheten som får disponeras av inneboende, eller hur många personer som en bostadsrättshavare får lov att ha som inneboende. Inneboende får dock inte medföra negativa konsekvenser för föreningen eller dess medlemmar.
Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende är inte glasklar. Det handlar om huruvida lägenheten är upplåten för ”självständigt brukande” eller inte. Bor bostadsrättshavaren själv kvar i lägenheten ses det inte som en andrahandsupplåtelse. Faktorer av betydelse kan vara hur ofta och i vilken omfattning bostadsrättshavaren befinner sig i lägenheten. Till exempel om bostadsrättshavaren säger till i förväg, om hen går in med egen nyckel och kommer och går som hen vill. Det räcker alltså till exempel inte med att ett rum är låst för att det ska ses som inneboende. Det har heller ingen betydelse om hyra tas ut, eller om lägenheten lånas ut till en vän eller släkting. Det kan fortfarande betraktas som en andrahandsupplåtelse. Är det någon annan som bor i lägenheten på ett självständigt sätt är det helt enkelt en andrahandsupplåtelse.
Otillåten andrahandsupplåtelse är ofta svårt att visa. Vill föreningen driva en förverkandeprocess vad gäller otillåten andrahandsupplåtelse rekommenderar vi att man tar hjälp av jurist för bevisvärdering och processföring. Många föreningar reagerar på felaktiga folkbokföringsuppgifter, men folkbokföringen är bara en faktor av många som kan avgöra huruvida en situation ska ses som en andrahandsupplåtelse eller inte. Folkbokföringen är ett skatterättsligt begrepp. Du kan bara vara folkbokförd på ett ställe. Bostadsrättsligt kan du däremot vara permanentboende på två ställen, exempelvis om du arbetar på en ort och har en övernattningsbostad där, men bor på en annan ort.
Korttidsuthyrning
Det finns ingen regel i bostadsrättslagen eller i våra normalstadgar som säger att Airbnb eller korttidsuthyrningar är förbjudet i sig. Däremot kräver en sådan uthyrning styrelsens tillstånd, precis som vanligt. Även om bostadsrättshavaren vill hyra ut sin lägenhet för en kortare tid, eller kanske byta lägenhet under en semestervecka, räknas det alltså som en andrahandsupplåtelse. En del styrelser godkänner korttidsuthyrningar, andra gör det inte. Det finns alltså inte något hinder mot att generellt medge tillstånd till andrahandsupplåtelse för korttidsuthyrning under sommaren. Hyresnämnden godkänner däremot inte korttidsuthyrningar. Det är alltså upp till er i styrelsen hur generösa ni vill vara.
Vi rekommenderar att föreningarna håller sig till hyresnämndens praxis, men eftersom hyresnämnden alltså inte godkänner korttidsupplåtelser behöver föreningarna inte heller känna att de måste det.
Många gånger kan det dessutom bli fråga om användning som liknar hotellverksamhet, när dessa typer av uthyrningar kommer på tal. Det är viktigt att notera att det inte handlar om uthyrningsplattformen i sig, utan omständigheterna kring uthyrningen. En enstaka uthyrning via Airbnb är inte att se som hotellverksamhet – dock kräver uthyrningen tillstånd. Problemet i dessa fall är att styrelsen inte hinner agera. En otillåten andrahandsupplåtelse kräver rättelseanmaning, och i dessa fall hinner styrelsen inte skicka en rättelseanmaning. Skulle man hinna med en anmaning kommer bostadsrättshavaren ändå ha rättat sig i samma veva, om det bara rör sig om en enstaka korttidsupplåtelse.
Rör det sig däremot om upprepade kortvariga upplåtelser kan bedömningen bli annorlunda. I dessa fall kan det betraktas som kommersiell användning av lägenheten, vilket inte är tillåtet. Praxis har bedömt upprepade korttidsupplåtelser som verksamhet av hotelliknande karaktär, vilket alltså kan leda till förverkande pga. felaktig användning av bostadsrätten.
Otillåten andrahandsuthyrning
Vid en otillåten andrahandsupplåtelse måste föreningen skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om upplåtelsen för att den ska kunna ligga till grund för förverkande.
Även om föreningen inte vill säga upp bostadsrättshavaren, utan enbart att andrahandsupplåtelsen ska upphöra måste föreningen skicka en rättelseanmaning inom tidsfristen. Varje andrahandsupplåtelse räknas som en ny upplåtelse, så föreningen får en ny chans att reagera inom två månader för varje upplåtelse.
Föreningen kan förvisso skicka en rättelseanmaning även om det gått längre tid än två månader.
Förhoppningsvis rättar sig bostadsrättshavaren efter föreningens vilja och om inte annat kan det, vid eventuella framtida tvister, vara bra att kunna visa att bostadsrättshavaren tidigare struntat i anmaningar från styrelsen.
Hyresnämnden kan överpröva föreningens beslut
Om ni i styrelsen säger nej till en bostadsrättshavares förfrågan om att få hyra ut har bostadsrättshavaren möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att få sin ansökan prövad där. Om hyresnämnden ger bostadsrättshavaren rätt måste ni följa detta.
Ni i föreningen kan vara hur restriktiva eller generösa ni vill vad gäller andrahandsupplåtelser. Vi rekommenderar dock att ni håller er till hyresnämndens praxis som miniminivå. Annars blir det bara en onödig omväg via hyresnämnden, och riskerar att skapa dålig stämning i föreningen samt ett urholkat förtroende för styrelsen.
Vi rekommenderar vidare att ni ger tidsbegränsade tillstånd, exempelvis ett år. Tillståndet kan sedan förlängas, om bostadsrättshavarens skäl kvarstår. Vidare är det lämpligt att tillståndet ges till en namngiven andrahandshyresgäst, så att föreningen behåller kontrollen över vem som bor i lägenheten. Ska bostadsrättshavaren resa bort eller kommer bli svår att nå av andra skäl kan det också vara bra om bostadsrättshavaren lämnar en kontaktperson med fullmakt att medge tillträde, om föreningen skulle behöva komma in i lägenheten för arbeten eller liknande. Notera att begäran om tillträde behöver göras till såväl bostadsrättshavare som andrahandshyresgäst, om lägenheten är uthyrd i andra hand.
Vad godkänner hyresnämnden?
Nedan ser ni exempel på skäl som hyresnämnden brukar godta.
- Ålder eller sjukdom. Ett skäl som anses godtagbart är om bostadsrättshavaren behöver läggas in på sjukhus eller annat boende på grund av ålder eller sjukdom. Det spelar ingen roll om bostadsrättshavaren kommer att kunna använda lägenheten igen eller inte.
- Tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Orten ska ligga längre bort än det som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, som huvudregel mer än cirka 8-10 mil bort eller en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.
- Längre utlandsvistelse. För att en utlandsvistelse ska anses som längre bör det röra sig om minst ett halvår.
- Provsamboende. Att vilja provsambo i ett parförhållande utgör ett godtagbart skäl. Provboende kan ske i den enes bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad. Provboende med sambo tillåts normalt inte mer än ett år.
- Uthyrning till närstående. Att barn eller andra närstående behöver bostad är ett godtagbart skäl, även det under en begränsad tid.
- I väntan på försäljning. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. Det krävs dock att bostadsrättshavaren har lagt ut lägenheten till försäljning och inte fått napp. I praxis har hyresnämnden satt en tydlig gräns: Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen, anser man. Bostadsrättshavaren kan alltså behöva acceptera en viss förlust vid försäljningen.
Tidsfaktorn vägs in. Om en lägenhet redan varit upplåten i andra hand ett par år väger bostadsrättshavarens skäl lättare mot föreningens skäl för att neka tillstånd.
Befogad anledning för föreningen att inte lämna samtycke kan vara föreningens storlek (för styrelsearbetet), tidsfaktorn (lång uthyrning), speciella föreskrifter i stadgarna angående medlemskap (till exempel åldersrestriktioner) samt hyresgästens personliga kvalifikationer (att hyresgästen är känd störningsmakare). Däremot ej hyresgästens ekonomi, eftersom det fortfarande är bostadsrättshavaren som ansvarar för att avgifterna betalas.
Avgift för andrahandsupplåtelse
Föreningen har rätt att ta ut en avgift av bostadsrättshavaren för den administrativa hanteringen med andrahandsupplåtelsen, förutsatt att det finns angivet i föreningens stadgar. Riksbyggens normalstadgar innehåller en sådan skrivning.
Avgiften per år får högst uppgå till tio procent av prisbasbeloppet och det är styrelsen som bestämmer om avgiften ska betalas årligen, månadsvis eller vid annan tidpunkt. Det ligger också inom styrelsens förvaltning att bestämma om avgiften ska tas ut i förskott eller efterskott. När det gäller efterskott kan det ske exempelvis månadsvis i efterskott eller efter hela upplåtelsetiden. Att ta ut avgiften i efterskott har fördelen att man inte behöver betala tillbaka om upplåtelsen upphör i förtid. Notera att föreningen alltså enbart får ta ut en avgift för de månader som andrahandsupplåtelsen pågår. Upphör den i förtid får föreningen inte ta ut en avgift för kvarvarande månader.
Vidare kan föreningen inte påverka villkoren i ett andrahandskontrakt. Föreningen får exempelvis inte ha synpunkter på den hyra som bostadsrättshavaren tar ut.
Ansvar för lägenheten
Det är fortfarande bostadsrättshavaren som ansvarar för lägenhetens skick och är skyldig att bland annat se till att inte störningar förekommer samt att årsavgiften betalas i tid. Blir det aktuellt att skicka en rättelseanmaning, på grund av exempelvis störningar, ska den skickas till bostadsrättshavaren och inte andrahandshyresgästen. Har bostadsrättshavaren inte aktivt anmält någon annan adress till föreningen är det dock bostadsrättens adress som ska användas, även om rättelseanmaningen ska ställas till bostadsrättshavaren.
Riktlinjer
Riksbyggen, Fastighetsägarna, HSB och Bostadsrätterna har tillsammans tagit fram riktlinjer angående andrahandsupplåtelser i bostadsrättsföreningar. Syftet är att ge stöd åt styrelsen vid behandlingen av ansökan om andrahandsupplåtelse.
